Waardebepaling blijkt complex vraagstuk

De makelaar en taxateur krijgt regelmatig het verzoek om een waardebepaling uit de losse pols te geven. Prima voor een eerste inschatting van een uiteindelijke verkoopprijs, maar voor ondernemers die hun plannen willen doorrekenen en een financiering nodig hebben, is het onvoldoende.

'En de benodigde taxatie is gebonden aan strenge regels', weet de eigenaar van Van den Berk & Kerkhof Makelaars en Taxateurs met vestigingen in Aarle-Rixtel en Best. 'Het is behoorlijk complex.'

Waardebepalers

Dinsdag hield het kantoor in Veghel de bijeenkomst 'Wat is mijn agrarisch bedrijf waard?' Tachtig belangstellenden, onder wie vijftig varkenshouders, kregen een waslijst aan 'waardebepalers' voorgeschoteld. Van productierechten, koop of lease en de exacte ligging van het bedrijf tot de alternatieve mogelijkheden, zoals woonbestemming of andere bedrijvigheid.

Ook de aanwezigheid van asbest is onderdeel van de waardebepaling. Volgens Van den Berk calculeren potentiële kopers dat risico in. 'Als je geen goot hebt onder een asbestdak, dan zijn er in de loop der jaren geheid vezels in de bodem terechtgekomen. Die kunnen weleens leiden tot een verplichte sanering.'

Staldering

Directe aanleiding voor de bijeenkomst is de stoppersregeling. 'De tijd dringt', constateert de makelaar. 'Ondernemers die op de regeling hebben ingetekend, kunnen niet deelnemen aan de Saneringsregeling beëindiging varkenshouderij. Maar ze kunnen bijvoorbeeld wel meedoen met de Brabantse Ruimte voor Ruimteregeling, de stalderingsregeling of 'Stal eraf, zon erop'.

Alle regelingen leiden tot een verplichte herbestemming en dan kan waardebepaling zowel vooraf als achteraf nodig zijn. 'Belangrijk is de vraag of het bedrijf in de geurcirkel van een andere veehouderij zit. Uiteraard is de technische kwaliteit van de gebouwen ook waardebepalend.'

Bestemmingsplan

Omgevingsrechtjurist Marieke van de Sande gaf dinsdag een kijk op het woud aan regelingen. Volgens haar is het bestemmingsplan het uitgangspunt, maar zijn er veel andere opties. Zo grijpt ze vaak de provinciale Verordening ruimte aan om een herbestemming mogelijk te maken. 'De kunst is om de plannen van een ondernemer zo te vertalen dat het ruimtelijke kwaliteitswinst oplevert.'

Volgens Van de Sande gaan sommige ondernemers al naar de gemeente, terwijl hun plannen onvoldoende onderbouwd zijn. 'Van een 'nee' van de gemeente weer een 'ja' maken, is lastig. Dus als ik voor eigen parochie mag preken: schakel op tijd een specialist in om de juiste stappen op het juiste moment te zetten.'

PAS-uitspraak

Herbestemmen blijkt in de praktijk een langdurig traject, dat zomaar één tot twee jaar in beslag kan nemen. 'Veel gemeenten hebben capaciteitsproblemen en de recente PAS-uitspraak maakt het er ook niet makkelijker op', weet Van de Sande. 'Erg lastig voor ondernemers die willen doorpakken.'