Vrijwillig vertrek beter voor hogere grondprijs

Wie denkt aan onteigening, denkt meestal aan dwang of een plicht. Zoals de aanleg van nieuwe wegen, kanalen of spoorlijnen, de verzwaring van dijken of uitbreidingen aan de rand van dorpen en stedelijk gebied. Van Heerebeek, deskundige Onteigening bij ZLTO, pakt er een kaartje bij met een geplande rondweg in Midden-Brabant. 'Al die grondeigenaren zullen moeten bewegen.'

Het is onteigening waar Van Heerebeek al ruim twintig jaar in gespecialiseerd is, inclusief de wet- en regelgeving. 'In principe is een onteigening door de overheid goed geregeld in de onteigeningswet en hebben eigenaren recht op volledige schadeloosstelling.'

Warme grond

Een onteigening die doorgaans veel minder aandacht krijgt, is de herontwikkeling van grond door met name projectontwikkelaars. Van Heerebeek spreekt over 'warme grond'. 'Daarmee bedoel ik locaties die nu of in de nabije toekomst veel meer waard worden, omdat de agrarische grond herbestemd kan worden voor woningbouw, winkels of andere bedrijvigheid.'

De vastgoedspecialist laat verschillende voorbeelden zien van kansrijke gebieden. 'Neem bijvoorbeeld snelweg A2. Vlak bij afritten zijn boerenbedrijven met behoorlijk wat grond, ingeklemd tussen woningen en weg. Op de vrije markt is van alles mogelijk bij herbestemming en kunnen de grondprijzen tot ruim boven een miljoen euro per hectare uitrijzen.'

Centrale locaties

Het gaat om centrale locaties, dicht bij stedelijk gebied, waar de gemeente bereid is om mee te werken. 'Voor de bouwcrisis hadden gemeentes een actieve rol, nu zijn ze passief. Doordat het economisch goed gaat, willen projectontwikkelaars volop investeren en initiatief nemen. De gemeentes zijn nodig om de vergunningen rond te krijgen.'

Daarmee is de verkoop van de grond vergelijkbaar met het leggen van een puzzel. De vergunning is een puzzelstukje, de grondprijs ook, maar ook of de plannen van de projectontwikkelaar economisch haalbaar zijn en doorgaan.

Afspraken

'We maken vooraf afspraken over de koop, met een optie en een vergoeding daarvoor, de verkoopprijs, maar ook wat er gebeurt met de opstal en eventueel asbestsanering', zegt de ZLTO-makelaar. 'Als alle puzzelstukjes op hun plaats vallen, kan de verkoop plaatsvinden.'

Wie op een minder goede locatie boert en waar gemeentes mee willen werken aan bedrijfsverplaatsing, kan onteigenen lucratief zijn. 'Zeker in de huidige markt zijn voor een gunstige prijs agrarische bedrijven te koop die al grotendeels aan de verscherpte wetgeving voldoen. Dan pak je als ondernemer winst bij de verkoop en bij de aankoop en heb je een goede start om elders verder te boeren.'

Niet wachten

Volgens de onteigeningsspecialist hoeven agrariërs niet te wachten tot een projectontwikkelaar op de deur klopt. 'We kunnen alvast een scan maken van een agrarische locatie en vervolgens zelf op zoek gaan naar investeerders. Het liefst investeringen in bijvoorbeeld appartementencomplex of winkels, zoals een supermarkt, waar een dure grondprijs voor wordt betaald. Maar het kan ook een dierenpension, zonnepark of camping zijn in het buitengebied.'