Grond verpachten? De fiscus kijkt mee

Met een aanzienlijk aantal vergrijzende agrarisch ondernemers en honderden deelnemers aan de Landelijke beëindigingsregeling veehouderijlocaties (Lbv) of de variant daarvan voor piekbelasters (Lbv-plus) kunnen er in de komende jaren verschuivingen op de grondmarkt komen. Een deel van de stoppers zal grond willen verkopen, een ander deel wil deze verpachten als aanvulling op het jaarinkomen.

Wie grond wil behouden, moet zich goed verdiepen in de belastingregels, zegt senior fiscalist Bert van den Kerkhof van accountantsbureau aaff. Want in sommige gevallen kan het beoogde appeltje voor de dorst een financieel blok aan het been worden.

Hoe zit het ook alweer? De Belastingdienst verdeelt inkomsten en vermogen in drie boxen om diverse soorten inkomsten – werk, aanmerkelijk belang, sparen en beleggen – verschillend te belasten. Landbouwgrond die als ondernemingsvermogen wordt geëxploiteerd in een eenmanszaak, maatschap of vennootschap onder firma, valt in box 1. Het leeuwendeel van de landbouwgrond valt hieronder. Op deze grond is in beginsel de landbouwvrijstelling van toepassing.

Aanmerkelijkbelangheffing

Landbouwgrond die in een bv wordt geëxploiteerd, valt in box 2. Voor de toepassing van de landbouwvrijstelling wordt hierbij verwezen naar de inkomstenbelasting, met een verschil. Als bij verkoop de gerealiseerde winst op agrarische grond als dividend wordt uitgekeerd naar privé, is hierover aanmerkelijkbelangheffing verschuldigd. Dit maakt box 2 minder aantrekkelijk.

Landbouwgrond die wordt gehouden als belegging of structureel wordt verpacht zonder intentie om deze weer zelf te gaan exploiteren, valt in beginsel onder box 3. Dat betekent dat deze gronden worden gezien als box 3-vermogen. Het maakt niet uit of de grond hobbymatig wordt aangehouden of wordt verpacht. Tot deze box behoort ook de grond van de boer die feitelijk is gestopt met het bedrijf, maar wel de grond bezit.

Belasting in deze box wordt berekend over een rendementsgrondslag, niet over het werkelijke rendement. Over dit box 3-vermogen rekent de fiscus voor 2025 en 2026 met een fictief rendement van 6 procent. Over dit fictieve rendement moet de eigenaar 36 procent belasting afdragen.

Thema Onroerend goed
De druk op de ruimte in Nederland is enorm. Enerzijds groeit de vraag naar grond voor woningbouw en natuur. Anderzijds zoeken agrariërs ruimte voor hun bedrijf. Dat zorgt voor uitdagingen op diverse fronten. De overheid wil met de nieuwe Nota Ruimte de regie op grondgebruik naar zich toe trekken. In dit thema van de Nieuwe Oogst van 6 mei belichtten we de stand van zaken. Ook gingen we in op vergunningverlening, het fiscale aspect van verpachting en stalbrandpreventie. De artikelen zijn nu ook te bekijken op onze overzichtspagina.

Wie grond in deze box heeft ondergebracht en verpacht, komt daarmee van een koude kermis thuis. ‘De inkomsten uit landbouwgronden die voor jou golden als een welkome aanvulling op je pensioen, worden vervolgens jaar na jaar in de belastingheffing betrokken’, stelt Van den Kerkhof. De opbrengsten van de pacht, meestal een paar procent, wegen dan amper op tegen de af te dragen belasting. In het ongunstigste geval kan er zelfs nog worden bijbetaald. 

Er zijn aanvullende regels die de afdracht iets verlagen. Zo mag een boer de verpachte grond bij kortlopende geliberaliseerde pacht afwaarderen met 2 procent per jaar zolang het pachtcontract voortduurt. Als de grond onder reguliere pacht valt, dan geldt een maximale afwaardering van 40 procent.?

Een rekenvoorbeeld: stel dat een agrariër beschikt over 10 hectare landbouwgrond in box 3 met een vastgestelde waarde per hectare van 95.000 euro en een pachtprijs van 1.900 euro per hectare. De totale pachtprijs bedraagt dan 19.000 euro per jaar. Volgens de fiscus bezit je dan een vermogen tegen de vrije waarde van 950.000 euro.

Als je deze grond voor twee jaar hebt verpacht, dan mag je de grond in het eerste jaar van verpachting waarderen op 96 procent van 950.000 euro. Dat is 912.000 euro. Over het bedrag van 912.000 euro rekent de fiscus met 6 procent rendement. Dat is 54.720 euro. Over dit bedrag moet je in box 3 jaarlijks?19.700 euro belasting betalen.

‘Zonder rekening te houden met de andere kosten zoals waterschapslasten en dergelijke, breng je voortaan dus jaarlijks de pachtopbrengst naar de fiscus’, zegt Van den Kerkhof. ‘Het restant moet je uit je eigen vermogen bijbetalen.’

De Belastingdienst heeft vorig jaar de herstelwet ingesteld. Hieronder vallen de Wet rechtsherstel box 3 en de Overbruggingswet box 3. Op basis van deze wetten mag een herrekening worden gemaakt van het werkelijk rendement, met de kanttekening dat dan ook de waardeverandering van de grond als opbrengst wordt aangemerkt.

Recht op teruggave

Pakt deze berekening lager uit dan die op basis van het fictieve rendement, dan geeft dat recht op een teruggave. In de praktijk komt dit ongeveer op hetzelfde neer. Van den Kerkhof heeft becijferd dat dit alleen bij een kleine waardestijging of een waardedaling van de landbouwgrond tot positieve inkomsten uit de pachtovereenkomst leidt.

LTO Nederland ziet verschillende kritiekpunten op de huidige behandeling van (verpachte) landbouwgrond in het belastingstelsel. Het forfaitaire rendement sluit niet goed aan bij het wettelijk begrensde werkelijke rendement. Ook de standaard tegenbewijsregeling die de fiscalist benoemt, is in de praktijk moeilijk toepasbaar voor zowel belastingplichtigen als de Belastingdienst.

Eric Douma, bestuurlijk gedelegeerde Sociaal Economisch bij LTO Nederland, constateert dat het huidige stelsel daarnaast een paar andere gevolgen heeft op de grondmarkt. ‘Het is voor boeren en tuinders veel aantrekkelijker om te blijven ondernemen met hun grond in box 1, om zo afrekening uit te stellen dan om over te gaan naar box 3.’

Slot op grondmarkt

Anderzijds heeft dit ook weer effect op de grondmarkt, meent Douma. ‘Het gooit het slot op de grondmarkt. Mensen houden hierdoor grond vast. Daardoor is er weinig te koop en ontstaat weer een sterke stijging van de grondprijs.’  LTO vraagt daarom aandacht voor een oplossing die beter aansluit bij de agrarische realiteit.

De oplossing komt mogelijk in 2028. Eelco Eerenberg, staatssecretaris van Financiën, werkt aan een herziening van box 3 die dan moet ingaan. Voor de landbouw betekent dit dat er waarschijnlijk geen jaarlijkse belasting over de waardestijging komt. In plaats daarvan wordt belasting geheven over de werkelijke pachtinkomsten. Belasting over de waardestijging vindt plaats bij verkoop.

De landbouwvrijstelling geldt daarbij niet in box 3. De waardesprong bij overdracht wordt volledig belast. Dat is een probleem als de overdracht plaatsvindt bij vererving of schenking die buiten de regeling voor bedrijfsoverdracht vallen. Dan komt geen geld vrij, maar moet je wel belasting afdragen.

Landbouwvrijstelling staat in Den Haag ter discussie
De landbouwvrijstelling is een regeling die waardestijgingen van landbouwgrond onder voorwaarden onbelast laat bij verkoop. De vraag is of deze regeling na 2028 nog lang in de benen blijft. In meerdere evaluaties wordt de regeling ‘niet doelmatig en niet doeltreffend’ genoemd. De conclusie luidt dat afschaffing beleidsmatig logisch en uitvoerbaar is. Een ambtelijk rapport van Financiën noemt 1 januari 2029 als datum waarop de landbouwvrijstelling zou kunnen vervallen met een overgangsregeling die eerdere waardestijging ontziet. Het kabinet heeft de vrijstelling nog niet afgeschaft. Kenners achten voortzetting zonder verandering onwaarschijnlijk.