Extensivering drijft de grondprijzen op

In de akkerbouw en veehouderij zijn de verdiensten de laatste jaren goed. Dit geeft ruimte om te investeren. Grond staat bovenaan de lijst. Veel alternatieven om het geld goed te besteden zijn er ook niet. Onzekerheden rond met name het stikstofbeleid maken andere investeringen haast onmogelijk.

Het grootste probleem is de financiering. Want hoewel er op veel bedrijven ruimte is om te investeren, is vreemd kapitaal nodig om grond aan te kopen. Verduurzaming en maatschappelijke verantwoordelijk-heid lijken de sleutel tot succes.

Bedrijven die goed draaien kunnen hun grondaankopen prima financieren met leningen van banken, wanneer zij hun plannen combineren met verduurzaming of extensivering. In juni komt Rabobank met een uitgebreid rapport over de grondmarkt.

Aan de andere kant staat de hoge grondprijs verduurzaming en extensivering in de weg. Om de bedrijfsvoering bij stijgende grondprijzen rond te rekenen, is eerder een intensivering nodig. Dat zien we bijvoorbeeld in hogere prijzen voor tijdelijk grasland versus blijvend grasland. 'Door gras met andere gewassen af te wisselen, kun je meer voor deze grond bieden dan voor blijvend grasland', zegt expert landelijk gebied Paul Peter Kuiper van het Kadaster.

Stagnerende grondprijs

Het voortschrijdende gemiddelde van de agrarische grondprijs in Flevoland stagneert al vier kwartalen op rij. Ook in provincie Friesland zit nauwelijks beweging in de prijs, blijkt uit cijfers van het Kadaster. Toch heerst de overtuiging dat de prijs op de langere termijn stijgt.

Maar deskundigen durven daar geen cijfers aan te hangen. Er zijn te veel factoren die een rol spelen, benadrukken partijen die in de markt actief zijn. 'Vooruitkijken is ingewikkeld', zegt Kuiper. 'Wij kijken vooral naar de cijfers en zien dat de prijzen in de afgelopen twaalf jaar zijn verdubbeld.'

De meeste signalen voor een grondprijsstijging staan – ondanks het hoge niveau – nog steeds op groen. Dat betekent dat de kans dat de prijs stijgt groter is dan dat deze daalt. Kortom, het vertrouwen in de grondmarkt is hoog.

Grond is schaars en dus wordt diep in de buidel getast om wat hectares te bemachtigen. Bovendien zijn er veel kapers op de kust. Dat maakt het nog lastiger om de gewenste hectares te kopen. Van een kwart van alle grondaankopen is zeker dat deze niet door boeren is gedaan, blijkt uit onderzoek van Wageningen Social & Economic Research (WSER) en het Kadaster.

De terugverdientijd van bouwland is tussen 2001 en 2019 gestegen van 30 naar 40 jaar, die van grond bestemd voor de melkveehouderij van 19 naar 28 jaar. 'Daarbij moet je niet naar het gemiddelde grondinkomen kijken, maar naar het marginale grondinkomen. Dat is het extra inkomen dat een bedrijf realiseert bij uitbreiding', verklaart WSER-onderzoeker Jop Woltjer.

De laatste jaren is wel een lichte daling van de terugverdientijd zichtbaar. Naar schatting tot 36 jaar voor de akkerbouw en 26 jaar voor de melkveehouderij in 2024.

Verdere stijging verwacht

Akkerbouwspecialist Hessel Kingma van Countus verwacht dat onder 'normale omstandigheden' de grondprijzen de komende jaren verder stijgen. Of dat net zo hard gaat als in de laatste tien jaar, dat durft hij niet te zeggen. 'Er is duidelijk sprake van grondhonger. De bevolking groeit snel, en dus blijft de vraag vanuit de bouw en recratie groeien. Kijkend naar de landbouw, dan is vanwege extensivering in de toekomst meer grond nodig om dezelfde productie te behalen.'

Het rekenscenario – zie onderstaand kader – dat grondprijzen op basis van inflatie en reële waardestijging oplopen richting 300.000 euro in 2050, vindt Kingma 'geen gekke gedachte'. 'Toen de hectareprijs zich twintig jaar geleden tussen de 20.000 en 30.000 euro bevond, vond men de prijs van nu ook niet realistisch. Toch is het zo gelopen', stelt de akkerbouwspecialist.

Over de relatie tussen de grondprijs en het verdienvermogen in de akkerbouw en veehouderij zegt Kingma dat bij hogere afzetprijzen er binnen een onderneming logischerwijs meer ruimte is voor financiering van grond. 'De melkprijs noteerde grofweg tien jaar geleden 32 cent en de KWIN-norm staat nu op 49 cent per liter. Hetzelfde geldt voor de aardappelprijs; waar de prijs zo'n tien jaar geleden gemiddeld 15 euro per 100 kilo bedroeg, staat deze nu op 23 euro.'

Vergelijking met woningbouw

Op de lange termijn is de prijsontwikkeling van landbouwgrond te vergelijken met die in de woningbouw, zegt Marijn Dekkers, sectormanager Melkveehouderij bij Rabobank. 'Ook bij de huizenprijzen zie je hick-ups door bijvoorbeeld een kredietcrisis. Maar doorgaans heerst er schaarste in een dichtbevolkt land.'

Het is volgens Dekkers bijna niet te veronderstellen dat de prijzen hard gaan dalen. 'Natuurlijk zal weleens sprake zijn van economische tegenwind. Anderzijds daalt mede door klimaatverandering ook de voedselproductie, terwijl de bevolking blijft groeien. Dat leidt tot stijgende voedselprijzen. Het rendement in de agrarische sector wordt vast eens minder, maar dan is er nog altijd vraag naar grond vanuit andere economische sectoren.'

Aan de almaar stijgende grondprijs kleeft ook een nadeel. Dekkers: 'Het wordt niet makkelijker om een bedrijf over te nemen. Overname van een grondgebonden bedrijf is alleen voorbehouden aan families met vermogen. Maar ook als er vermogen aanwezig is, zal het lastiger worden om dat in goede harmonie met de rest van de familie te doen.'

Volgens de sectorspecialist scheelt het dat families niet meer zo groot zijn als vroeger. Daarentegen zijn de oppervlaktes wel veel groter. 'Vroeger ging het om 25 hectare met een overwaarde van 25.000 euro, nu heb je het al snel over 100 hectare met een overwaarde van 70.000 euro.'

Aanzienlijk startkapitaal

Grondmarktonderzoeker Jop Woltjer van WSER bevestigt het beeld dat Dekkers schetst. 'Het benodigde startkapitaal is aanzienlijk. Dit beperkt de toetreding van jonge ondernemers tot de markt. Wel zijn er fiscale regelingen die dit effect deels verzachten door de belasting op waardeveranderingen bij overdracht te beperken. Denk aan de landbouwvrijstelling.'

Wat ook meespeelt is dat grond te duur is in verhouding tot het opbrengend vermogen. 'Dat speelt eigenlijk al 25 jaar', weet Dekkers. 'Wel lijkt dit iets heftiger te worden. Melkveehouders zijn daarbij in het nadeel tegenover akkerbouwers. Concurrentietechnisch blijven saldi van gras lager dan die van hoogrenderende akkerbouwgewassen en groenten.'

Aan de andere kant is het rendement van een groeiend aantal agrarische bedrijven steeds minder afhankelijk van primaire productie. Er wordt meer inkomen gehaald uit verbredingsactiviteiten, waartoe vandaag de dag ook energieproductie uit zon en wind behoort. Hiermee kopen agrariërs grond op basis van het totale rendement van het agrarisch bedrijf. Zij zijn bereid hier een hoge prijs per hectare voor te betalen.

Is grond voor de boer een productiemiddel of beleggingsobject? 'Dat is een interessante vraag', reageert Jos Ebbers, vakgroepvoorzitter Agrarisch & Landelijk van makelaarsvereniging NVM. 'Een aandeelhouder kijkt ook niet alleen naar dividend, maar rekent ook op een waardestijging. Vertrouwen is belangrijk. Boeren hebben van eerdere generaties geleerd dat grond in waarde stijgt. Dat is tot nu toe ook gebeurd, grondaankoop is altijd een goede belegging gebleken.'

De trend in de grondprijs doortrekken, is volgens Ebbers echter gevaarlijk. 'In 1978 en in 2001 hebben we een disruptie gehad. Eind jaren zeventig en begin jaren tachtig halveerde de prijs. In 1980 steeg de rente tot boven de 10 procent. Na uitbraken van mond-en-klauwzeer en gekkekoeienziekte kelderde de prijs tussen 2002 en 2005 met bijna 30 procent, tot onder de 30.000 euro. Sinds 2006 beweegt de grondprijs opwaarts. Historisch gezien is dat lang.'

Geen reden voor disruptie

Volgens Ebbers neemt het besteedbaar inkomen in de wereld toe, net als het aantal mensen. 'Dit zorgt voor een toenemende vraag naar landbouwproducten. Bovendien is grond schaars. Toch blijft voorspellen lastig. De forse prijsdalingen van het verleden zag men ook niet van mijlenver aankomen. Maar nu direct zie ik geen reden voor een disruptie.'

Voor deelnemers aan de stoppersregelingen Lbv en Lbv-plus hoeft degene die mikt op hogere grondprijzen voorlopig niet te vrezen. De verwachting is dat de meeste stoppers weinig hectares zullen verkopen. 'Ze hoeven er niet snel vanaf. Als de gebouwen goed zijn verkocht, verkopen ze waarschijnlijk maar een deel van de grond', licht Ebbers toe. 'Als die grond geleidelijk te koop komt, absorbeert de markt dit prima.'

Verwacht wordt dat stoppers een deel van hun grond gaan verpachten of zelf akkerbouwer worden. Bert Zandman, portefeuillehouder Platteland en Omgeving bij LTO Nederland en melkveehouder in het Overijsselse Beerze, ziet de overheid als grootste concurrent op de grondmarkt. 'Boeren die hun grond wel willen overdoen aan collega's verkopen toch steeds vaker aan de provincie, want die biedt soms 10 procent bovenop de marktwaarde.'

Landbouwgrond wordt dan vaak omgezet in natuur, en het zorgt voor een prijsopdrijvend effect. Zandman: 'Ik snap dat je als ondernemer voor de hoogste prijs gaat, toch is het jammer dat het landbouwareaal op die manier afneemt. Het wordt daardoor voor de blijvers nog moeilijker om te extensiveren.'

Kingma signaleert dat de zoektocht naar uitbreiding van grond bij boeren nog wel aanwezig is, onder meer vanwege schaalvergroting of extensivering. 'Lukt het ze niet om grond bij te kopen, dan adviseren we ze om de mogelijkheden tot huur of pacht te bekijken of samen te werken met collega's. Mocht dat niet lukken, dan zul je geduld moeten hebben.'