Worstelen met herbestemming

Michiel ElandsOp één verkochte kavel bouwt de nieuwe buurman een woonhuis. Van Rooijs voormalige huis, de aangrenzende stal (samen een gesplitste boerderij) en een tweede bouwkavel is hij nog niet kwijt. Op een tweede locatie verder in het buitengebied kreeg hij van de gemeente niet de benodigde vergunningen. Op een derde plek, in een landbouwontwikkelingsgebied, wil hij maar mondjesmaat investeren zolang hij krap bij kas zit.
Van Rooij staat niet alleen. In gemeente Boekel zijn of worden ruim twintig boerenbedrijven gesaneerd omdat ze te dicht bij dorpskernen liggen. Door verscherpte milieumaatregelen en dierenwelzijnseisen heeft bovendien de helft van alle intensieve veehouders plannen om de komende vijf jaar te stoppen.

Balans opmaken

‘Tegelijk zie je dat melkveehouders die in de jaren negentig hun melkquotum hebben verkocht nu op hoge leeftijd zijn en hun bedrijf willen verkopen’, constateert Jos van den Heuvel van ZLTO Vastgoed. Samen met stoppende of verhuizende ondernemers maakt hij de balans op. Zijn de bedrijfspanden te verkopen of verouderd? Kunnen de stallen beter worden gesloopt of herbestemd? Is de boerderij als burgerwoning te verkopen of is deze onlosmakelijk verbonden aan het bedrijf?
‘Bij een verkoop zijn er meestal drie mogelijkheden: verkoop als bedrijf, een multifunctionele bestemming geven of verkopen als burgerwoning’, legt de makelaar-taxateur uit. ‘Samen met de ondernemer is het vaak een kwestie van wegstrepen. Wat wil de ondernemer en wat past in zijn omgeving? Uiteindelijk moeten we alle fiscale regelingen meewegen en nauwkeurig kijken wat er na de verkoop netto overblijft voor een boer of tuinder.’
Bij een andere bestemming wordt de puzzel ingewikkeld. ‘Wat mag volgens het bestemmingsplan? Meestal moet dat worden gewijzigd en dat kost al gauw 15.000 euro. En het duurt een jaar, of twee. Wie doet de aanvraag: de koper of de verkoper?’ Beide scenario’s ziet Van den Heuvel in de praktijk. Een lastige keuze met allerlei financiële consequenties.
‘Sommige ondernemers vragen zelf een nieuwe bestemming aan, slopen stallen en gaan het vastgoed dan verkopen. Anderen proberen het bedrijf meteen door te verkopen zonder een aanpassing van de bestemming en zonder de sloop’, vertelt de makelaar-taxateur.
Elke boer of tuinder doet er goed aan een toekomstbestendig plan te hebben voor het onroerend goed, vindt Van den Heuvel. ‘Vrij nieuwe stallen verliezen bij verkoop vaak een deel van hun waarde. Het is zeker voor ondernemers die rond de 50 jaar zijn zaak om heel goed naar hun investeringen in vastgoed te kijken.’
Henri Manders, specialist Ruimtelijke Ordening bij ZLTO, heeft de afgelopen tien jaar een omslag gezien: van boeren en tuinders die willen uitbreiden naar ondernemers die willen stoppen of verbreden. Hij lepelt moeiteloos de voorbeelden op van de complexe weg naar verkoop of herbestemming van Brabantse boerenbedrijven.
‘Hoe lang ik niet bezig ben geweest om te regelen dat 24 uurszorg werd toegestaan door een gemeente’, herinnert Manders zich. ‘Als een boer bereid is mensen uit de stad die vastlopen op te vangen, dan moeten we dat als maatschappij toch willen? Waarom loopt zo’n ondernemer vast in de regelgeving?’
In Boekel staat herbestemmen van het platteland hoog op de politieke agenda. ‘Elke locatie vereist maatwerk’, merkt wethouder Ted van de Loo op. ‘Maar wij zijn als gemeente met handen en voeten gebonden aan wet- en regelgeving. De praktijk wijst uit dat die in een ander politiek klimaat en onder maatschappelijke druk snel kan wijzigen. Neem de Reconstructiewet uit 2006. Die is in 2012 al weer afgeschaft. Ik vind dat veehouders aan strenge milieueisen moeten voldoen, zodat ze weinig overlast veroorzaken. Maar ik pleit wel voor eenvoudigere wet- en regelgeving.’
De komende tien jaar worden volgens de wethouder cruciaal om het platteland, zowel vanuit economisch perspectief als natuurlijk oogpunt op te waarderen. ‘Onze visie heet Vitaal Buitengebied Boekel. We staan nadrukkelijk open voor nieuwe economische dragers in het buitengebied. Daarbij voeren we een ‘ja, mits’-beleid; ondernemer klop bij de gemeente aan met uw initiatief en wij gaan samen kijken of en hoe we het kunnen realiseren.’
Door de optelsom van boeren en tuinders die stoppen, ligt in Boekel verpaupering op de loer, waarschuwt Manders. ‘De agrarische sector zorgt voor werkgelegenheid. Als die economische motor stilvalt, trekken mensen naar de stad. Vervolgens is het niet meer rendabel om in dorpen voorzieningen te hebben of zelfs een verenigingsleven.’
De oplossing voor de dreigende leegstand moet volgens Manders van de overheid komen. ‘Ook al voelen wethouders de problematiek soms goed aan, bij de overheid overheerst het oude denken. Het is toetsingsgericht en niet ontwikkelingsgericht. Daardoor worden veel boeren met goede ideeën aan het loket weggestuurd. Wat bij veel gemeentes mist, is een bovenliggende visie hoe ze het platteland in de toekomst vitaal willen houden.’

Herbestemming

Van den Heuvel is voorstander van een grondige herbestemming van het platteland. ‘Net als in de jaren zeventig. Je zou moeten kijken waar de landbouw zich verder kan ontwikkelen en waar niet. In Brabant wordt 250 miljoen euro uitgetrokken om Natura 2000-gebieden te vervolmaken. Waarom worden er geen miljoenen vrijgemaakt om boeren te stimuleren naar duurzame agrarische locaties te verhuizen? Je kunt dan een enkele burger in deze agrarische gebieden uitkopen, zodat burgers en boeren elkaar niet in de weg zitten.’
Van de Loo wijst op de beperkte financiële ruimte in veel gemeentes. Overheid, burgers en boeren moeten volgens hem samen de schouders eronder zetten. ‘Boeren doe je samen met je buren: nodig elkaar eens uit voor een barbecue, dan bouw je krediet op. Als een boer aan strenge regelgeving voldoet, dan heeft een burger weinig recht van klagen. Ik denk dat we in Boekel een politiek instrument hebben om een leefbaar platteland te houden. Naast landschappelijk ingepaste moderne veehouderijen zie ik volop ruimte voor andere kleine bedrijvigheid.’