Pachten neemt plaats in van kopen

Nu banken voorzichtiger zijn met het verstrekken van hypotheken, zoeken agrariërs naar andere mogelijkheden om de uitbreiding van grond en bedrijf te financieren. Erfpacht en pacht blijken in trek. Verzekeraars en financiers voorspellen een verdere toename. De Rabobank waarschuwt voor een te rooskleurig beeld.

Hans van der Lee‘Opvolgers heb ik niet, maar ik wil nog wel een jaar of vijftien blijven boeren’, zegt de agrariër, die niet met name genoemd wil worden. ‘Liefst was ik blijven pachten, maar dat ging niet. Kopen vond ik te duur. Nu heb ik de helft gekocht en de andere helft in erfpacht via a.s.r.’
Een hectare in het gebied kost ongeveer 60.000 euro. Een lening met een looptijd van dertig jaar betekent circa 4.000 euro aan kosten per hectare per jaar. Om die kosten te drukken, koos de ondernemer voor erfpacht, waarbij hij 30 procent betaalt.
‘Via deze constructie betaal ik de helft per hectare in vergelijking met een lening van de bank. Misschien lukt het om straks het erfpachtrecht te verkopen en haal ik mijn kosten eruit. Als de grondprijs onverhoopt inzakt, heb ik een probleem. Maar dat zien we dan wel weer.’

Beide partijen tevreden

Directielid Dick Waiboer van Klaver Makelaardij in Nieuwe Niedorp heeft meerdere klanten op deze manier aan een oplossing geholpen. Hij geeft een voorbeeld, waarbij ook de verkopende partij tevreden is.
‘Twee jaar geleden kocht melkveehouder Mark Beers in Zuidermeer met zijn vader en oom via ons een bedrijf van 48 hectare van Peter Koopman. Daarvan is 27 hectare gekocht en de overige 21 hectare via pacht in gebruik, met een recht van koop over zes jaar. Beers pacht van Koopman, de verkoper krijgt zijn geld dus niet ineens op zijn rekening.’
Koopman: ‘Mijn grond stond twee jaar geleden te koop en er was niet veel belangstelling voor het hele blok. Het rendement van de pacht is niet hoog, maar ik vang meer dan wanneer ik geld op de bank zou zetten. Ik hoop natuurlijk wel dat ik het over vier jaar zonder problemen aan Beers kan verkopen, of een stuk ervan.’ Beers ziet het als een goed alternatief, nadat de bank de nieuwbouw van een stal en de aankoop van grond niet wilde financieren.
Verzekeraar a.s.r. en financier Fagoed zien de vraag naar grond en financiering stijgen. Dat komt volgens de twee instellingen omdat de banken voorzichtiger zijn geworden. De verzekeraar heeft 33.000 hectare in eigendom, vooral landbouwgrond en natuurgebieden. Fagoed is een beleggingsfonds dat naar eigen zeggen een alternatief biedt voor financiering via de bank. Fagoed heeft 5.000 hectare.
De verzekeraar sloot in 2014 ruim honderd nieuwe erfpachtcontracten af. Fagoed sloot ‘een beperkt aantal’ nieuwe contracten af, omdat het bedrijf druk bezig was met nieuwe eisen van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Zowel a.s.r. als de belegger verwacht dat dit jaar opnieuw meer contracten worden afgesloten.
Voor veel agrarische ondernemers vallen de lasten van een lening niet op te brengen, meent Waiboer. ‘Erfpacht kan dan een aantrekkelijke optie zijn, juist ook omdat erfpacht te vervreemden is. De pachtperiode is in de regel 26 jaar of langer. Aan een lening van de bank blijf je altijd zelf zitten, het erfpachtrecht kun je van de hand doen.’

Aflossing lastig

Ondernemers die voor erfpacht kiezen, dienen 30 procent te financieren. Voor het opbrengen van het geld moeten ze wel aankloppen bij een bank. Bij de Rabobank signaleren ze de problemen bij het financieren van grond ook, maar erfpacht is volgens sectormanager akkerbouw Arjan Ausma van de bank niet automatisch de oplossing. ‘De waardestijging maakt financiering van de grond lastiger. Het wordt lastiger de aflossing in te rekenen.’
Ausma tempert het beeld van de opmars van de pachtconstructies. De Rabobank heeft bijvoorbeeld de leningen in de melkveehouderij zien stijgen van 10,8 miljard euro in 2012 naar 12,1 miljard euro vorig jaar. In de akkerbouw werd in 2012 2,9 miljard euro aan leningen uitgezet, vorig jaar was dat ruim 3 miljard euro. ‘Hier zijn veel grondtransacties mee gefinancierd’, weet de sectormanager.
De druk op de grondmarkt is volgens de bank relatief groot. Gemiddeld wisselt een perceel maar eens in de honderd jaar van eigenaar, met uitzondering van transacties binnen de familie.
‘Als er een kans is, doet een ondernemer ook veel moeite om de grond te verwerven. De kans bestaat dat een te rooskleurig beeld wordt geschetst van de kosten en betaalbaarheid. De rente is nu historisch laag, maar wij blijven rekenen met 4,5 procent als we een prognose maken. Rente kan namelijk gaan stijgen en er moet wel ruimte blijven om te blijven aflossen.’
Grond is de aflopen vijftig jaar met de factor 14 in waarde gestegen. Een flinke daling is voorlopig niet te verwachten. Het is volgens de bank dan ook ideaal om grond te kopen met een lening, zodat de ondernemer de grond in eigendom heeft. ‘Bij erfpacht profiteert de belegger van de waardestijging. De canon stijgt mee met de inflatie en als de grondgebruiker na dertig jaar weer een nieuwe overeenkomst sluit, is het vermogen van de ondernemer niet gegroeid.’
Aan de andere kant kan een ondernemer een lening misschien niet betalen of raakt de verhouding tussen eigen en vreemd vermogen uit balans. Ausma: ‘Dan is erfpacht een mogelijkheid.’

Bekijk meer over:

Lees ook

Marktprijzen

Meer marktprijzen

Laatste nieuws

Nieuwste video's

Kennispartners

Meest gelezen

Nieuw op MechanisatieMarkt.nl

Meer advertenties

Vacatures

Weer

  • Vrijdag
    14° / 7°
    70 %
  • Zaterdag
    15° / 7°
    70 %
  • Zondag
    15° / 5°
    20 %
Meer weer