Vastgoedfondsenbedrijf investeert zowel in stenen als in mensen

VasteLanden is een vastgoedfondsenbedrijf dat kapitaal aantrekt om te investeren in vastgoed en hiermee rendement te realiseren. Volgens directeur Mark Hoedjes onderscheidt VasteLanden zich niet alleen doordat het gereguleerd is en onder toezicht staat van de Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandsche Bank. ‘Dat verplicht ons tot strikte rapportage en zorgvuldige processen, maar maakt ons op zichzelf nog niet uniek.’

‘Onze onderscheidende kracht zit in ons brede huurdersnetwerk en in de kennis om projecten goed op potentie te beoordelen en actief te managen. Bovendien investeren wij zelf mee in de vastgoedfondsen, waardoor ons belang gelijkloopt met dat van onze investeerders. Transparantie staat daarbij centraal: we leggen uit wat we doen, delen kansen en risico’s proactief en schuwen er niet voor om een keer kritisch te zijn.’

Duurzame relaties

Als voorbeeld van het proactief delen van kansen en risico’s en het realistisch managen van verwachtingen bij investeerders noemt Hoedjes de periode rond de coronacrisis. ‘Dat was een bijzondere situatie waar niemand rekening mee had gehouden. Voor een groot deel van onze commerciële huurders was het een moeilijke periode om aan hun verplichtingen te blijven voldoen. Dan moet je snel schakelen en helder communiceren met eerlijke, realistische prognoses richting onze investeerders. Beleggers begrijpen dat als je open uitlegt wat er speelt.’

‘Tegelijkertijd benaderden we huurders die plotseling geen klanten meer konden ontvangen proactief met betalingsvoorstellen, zodat zij konden blijven bestaan. Op korte termijn betekende dat in veel gevallen dat we genoegen moesten nemen met een lager bedrag, maar dat zorgde er wel voor dat we op de langere termijn onze duurzame relatie met betrouwbare huurders versterkten.’

‘Doordat we onze investeerders lieten zien wat we deden, was er begrip voor de lagere huurinkomsten. Zij zien in dat onze langetermijnvisie uiteindelijk rendement oplevert. Dat vertrouwen tijdens zo’n complexe periode als een wereldwijde pandemie met alle onzekerheid en beperkingen die daarbij horen beschouw ik als een groot compliment.’

Nuchter en ondernemend

Hoedjes kent het boerenbedrijf uit eigen ervaring en werkt graag samen met investeerders uit die sector. ‘Ik ben opgegroeid op een boerderij in de Beemster en begrijp dus een beetje hoe die wereld werkt. Juist daarom ben ik ervan overtuigd dat onze tastbare manier van investeren goed bij boeren past.’

‘Je hebt eigenlijk drie smaken als je gaat beleggen in vastgoed. De eerste is dat je kunt aansluiten bij een groot beursgenoteerd fonds waarbij je in projecten over de hele wereld belegt. De tweede optie is om te kiezen voor een fonds zoals VasteLanden waarbij je het project zelf kunt zien en beoordelen terwijl wij het beheren.’

‘Als laatste mogelijkheid kun je zelf vastgoed aankopen en beheren. Wat boerenondernemers voor ons vooral een mooie match maakt, is dat ze gewend zijn grotere bedragen te investeren en dat hun kijk op ondernemerschap en rendement past bij onze aanpak. Het resultaat op een boerderij is ook niet ieder jaar hetzelfde, maar als je goed je vak verstaat, kom je na verloop van tijd altijd op een mooie plus terecht. Wij hebben concrete, begrijpelijke producten en realistische rendementen. Het is een heel nuchtere benadering van beleggen in vastgoed.’

Soorten rendement

Bij die nuchtere benadering hoort een voorkeur voor langetermijnbetrokkenheid. Hoedjes: ‘Beleggers in vastgoed zijn gelukkig vaak al gericht op de langere termijn omdat ze goed begrijpen dat het rendement de gelegenheid moet krijgen om te kunnen groeien. We kennen daarbij twee vormen van rendement: direct rendement, dat we per kwartaal uitkeren, en rendement uit waardeontwikkeling.’

‘Direct rendement bestaat uit huurinkomsten minus kosten. Waardeontwikkeling ontstaat bij verkoop van het vastgoed; de waarde van de participatie keren we dan eveneens uit. Mocht je door omstandigheden eerder willen of moeten uitstappen, dan taxeren we de waardeontwikkeling en bieden we je participatie aan anderen te koop aan. Dat wordt zorgvuldig vastgelegd en onafhankelijk gecontroleerd.’

‘Meestal financieren we 50 procent van het vastgoed bancair. Die lening lossen we af, maar het afgeloste bedrag kunnen we tussentijds niet uitkeren. Hoe langer je in het fonds blijft, hoe groter het deel van de waardeontwikkeling dat naar investeerders vloeit. Daarnaast geldt voor het directe rendement dat de huren jaarlijks met een percentage mogen stijgen. Hoe langer je deelneemt, hoe gunstiger dat rendement kan worden.’

Persoonlijk en proactief

VasteLanden hanteert een instapgrens van 100.000 euro. Hoedjes licht toe waarom de drempel op dat bedrag ligt: ‘Ten eerste willen wij onze relaties persoonlijke aandacht geven. Vanaf een investeringsbedrag van een ton zijn wij ook in staat om die aandacht te geven. Daarnaast stelt het ons in staat om ook onze interne processen goed en efficiënt te organiseren. Voor ons geen duur kantoor aan de Zuidas. We hebben een mooi kantoor in Utrecht met een goede bereikbaarheid, waar we onze relaties kunnen ontvangen en ons team haar werk kan doen. Ook hierin zijn we nuchter.’

VasteLanden belooft geen gouden bergen, maar wil wel rust en vertrouwen bieden. Hoedjes: ‘Beleggen brengt altijd risico’s met zich mee, maar onze aanpak geeft vertrouwen voor de langere termijn. Daarbij moeten we als gereguleerde partij zelf een gezonde reserve aanhouden. In combinatie met het feit dat we financieel mee-investeren, geeft dat rust.’

Project Helftheuvel Een voorbeeldproject van VasteLanden is winkelcentrum Helftheuvel in Den Bosch. Mark Hoedjes legt uit waarom. ‘Dit is het soort project waar ik zelf warm voor loop. Ik vind het boeiend om te zien hoe retail ontwikkelt. Helftheuvel heeft alles wat we zoeken: tachtig winkels met een mix van grote namen en lokale ondernemers, meer dan duizend parkeerplaatsen, goed onderhouden en modern vastgoed met continuïteit: 70 procent van de huurders zit er al meer dan tien jaar. Voor ons staan alle seinen dan op groen om hier te investeren en te verbeteren in deze groeiende stad.’